日本市場向けの実世界資産のトークン化のビジネスケースと実践ガイド

2025年夏、日本金融界に静かな変革の波が広がり始めました。日本最大手の銀行である三菱UFJ銀行（MUFG）は、大阪の大型商業ビルを約1000億円で取得し、その資産をブロックチェーン上でトークン化してデジタル証券として発行する方針を発表しました。同時に、GATES Inc.はOasysブロックチェーンを活用した、7500万ドル規模の東京の不動産のトークン化プロジェクトをスタートさせ、将来的に2000億ドル規模への拡大を視野に入れています。また、9月にはDigital Securities Inc.が日本初のP2Pデジタル証券取引プラットフォーム「renga」を本格的にリリースしました。
これらは単なる技術の実験的な試みではなく、大手金融機関と新興企業がトークン化を事業の中核に据え始めているということです。しかしながら、現実には日本の中小企業の95%はトークン化の存在すら知らず、投機的な暗号通貨と混同しているケースが多いと考えられます。そして、これが競争上の大きな障害となる可能性があります。
本記事では、日本市場に特化したRWA（実世界資産）のトークン化のビジネスケース、規制遵守のロードマップ、実務的な導入策、そして、トークン化の判断に役立つ5つの質問も紹介します。
主な内容：

• MUFG、GATES、Digital Securitiesの実プロジェクトから得られた具体策
• 金融庁（FSA）規制の明確な解説
• 適切な判断基準
• 3つの導入の方法：提携型、統合型、フル構築型
• 即実行可能な30日間のアクションプラン

第1章：日本で今、何が起きているか

MUFG：1000億円大阪タワープロジェクト

2025年7月、三菱UFJ信託銀行は大阪の大型商業ビルを約1000億円で取得し、その資産をトークン化すると発表しました。これは日本の金融インフラの転換点だと言えるでしょう。
従来の不動産投資の課題：

• このような規模の物件は投資家1人あたり数億円～数十億円の投資が必要（機関投資家や超富裕層に限定される）
• 売買交渉に数カ月を要する
• 海外投資家の参入に関しては各国の法的手続きが複雑

トークン化により以下が可能になります：

• 1万円単位の小口投資
• セカンダリーマーケットでの24時間365日取引
• 国内外投資家の直接参加

MUFGは、このプロジェクトをProgmatプラットフォームで実行する計画です。日本最大規模の銀行の本格的な投資は、経営陣がトークン化を必須インフラと見なしている確かな証拠です。

GATES Inc.：7500万ドル東京プロジェクトから2000億ドル構想へ

2025年7月、GATES Inc.は東京中心部の7500万ドルの商業不動産を、Oasys（ソニー・SBIが出資）でのトークン化を開始しました。そして、これを日本の20.5兆ドルの不動産市場の1%に相当する2000億ドル規模へ拡大することが狙いです。plus-web3+1
この戦略のポイントは以下になります：

1. ブロックチェーンの選定：ソニー・SBIが支援するOasysでの信頼性確保
2. ターゲット市場：グローバル機関投資家・富裕層（従来は到達が困難）
3. スピード重視：従来の売却より劇的に時間を短縮

CEOの関野雄志氏は「GATESは長年、日本の不動産の需要と投資家を繋いできた。収益性と利便性を兼ね備えたトークンで、信頼性の高い資産に付加価値を加え、海外投資家が容易にアクセスできる次世代インフラを築くことができるだろう」と語りました。gate

Digital Securities Inc.「renga」：歴史的なサービスを9月に開始

2025年9月30日、東京のスタートアップであるDigital Securities Inc. が、日本初のP2Pデジタル証券取引プラットフォーム「renga」を正式に公開しました。これは、これまで機関投資家しか扱えなかった資産へのアクセスを、より広い層に開放する画期的な動きです。
従来の日本市場：

• 不動産投資は純資産3億円以上の適格投資家に限定
• 最低投資額：数十万円以上
• 売却：信託銀行経由で数週間～数カ月

rengaの革新的な点：

• 最低投資額10万円（サラリーマン・学生も可）
• 投資家間直接取引（中間業者が不要）
• 初回ファンド（北品川レジデンス）：年利回り目標5.5%
• シリーズA：SBIベンチャーズ・三菱商事から800万ドルの投資

Digital Securities Inc.はrengaを、ブロックチェーンを活用したセキュリティートークンの取引プラットフォームとして位置付けています。個人投資家が10万円から不動産の小口持分を売買できる仕組みで、規制当局の承認後は仲介手数料も不要となります。

市場規模：実数値

日本のデジタル証券（トークン化された資産）残高：

• 2021年：ほぼゼロ
• 2023年：45億円
• 2024年：95億円
• 2025年中盤：140億円
• 2026年予測：250億円超

STO発行数：

• 2021年：8件
• 2022年：18件
• 2023年：35件
• 2024年：55件
• 2025年：70件超（前年比35%超成長）

日本のブロックチェーン市場は、2024年に15.1億ドルに達し、2033年には2518億ドルへ拡大すると予測されています。これは年平均成長率（CAGR）66.8%に相当し、日本は世界でも最も成長速度の高いブロックチェーン市場の一つとなっています。
これらの数字は、日本のトークン化市場はすでに実験段階を脱し、制度化と商業化のフェーズへと移行しつつあるということです。

世界をリードする日本：規制面での優位性

グローバルRWA市場：

• 2022年：29億ドル
• 2025年：300億ドル（10倍の成長）

日本が注目される理由は、その規制の明確さにあります。
米国：

• SEC指針が不透明
• 機関投資家は参入に慎重
• 規制が州ごとに分断されている

EU：

• MiCA等、新しい規定が相次いで導入されている
• コンプライアンスコストが不透明
• 資産区分が曖昧

日本：

• 2025年9月2日、金融庁が暗号資産を金融商品取引法（金商法）の下に統合
• 「同リスク同ルール」の一貫性
• セキュリティトークンには既存の金商法が適用
• Progmat、Alterna、renga等の承認プラットフォームが稼働
• 18の金融機関の「ibet for Fin」コンソーシアム

重要なポイントは、世界の市場の中で規制リスクが最小化されている国はごく僅かであり、日本はその一つだと言うことです。

第2章：トークン化とは何か？（ビジネスリーダー向け）

不動産投資の従来の課題

東京に50億円のオフィスビルを保有し、投資家に売りたい場合について考えます。
従来のプロセス：

1. 投資銀行との接触（手数料1-3%）
2. 買手候補のリストアップ（2-3カ月）
3. 法務デューデリジェンス（1カ月）
4. 契約作成・署名（2-4週間）
5. 決済・登記（1-2週間）

期間：計5-7カ月、手数料：1.5-2%。
関連する問題点：

• 投資家は全物件を買うか、全く買わないか（分割不可）
• 海外販売には各国の弁護士が必要（コスト大幅増）
• 購入後は数年間のロックアップ期間が生じる（流動性ゼロ）

トークン化により変わること

ステップ1：資産評価

• 第三者による鑑定（従来と同等）
• デジタル証券用の監査

ステップ2：スマートコントラクトの作成

• 例：50億円のビルを50万トークンに分割し、1トークン＝1万円として発行
• 各トークンに所有権・配当権を付与
• ブロックチェーン上に改ざんできない形で記録

ステップ3：金融庁への登録

• デジタル証券には事前の届出が必要
• 承認プラットフォーム上で簡易に届出ができる
• 条件を満たせば2-4週間で承認される

ステップ4：発行・販売

• 承認済みのプラットフォーム（renga、Progmat等）で販売される
• 10万円単位で購入が可能
• 年中無休での取引（市場の稼働時間内）

ステップ5：二次的な市場

• P2P取引
• リアルタイムの価格形成
• 最小の中間手数料

ステップ6：配当分配

• 賃料収入→スマートコントラクトによる自動分配
• 月次または四半期でトークン保有者へ分配
• 従来の信託よりも高速に処理される

3つの基本的なメリット

メリット1：資本効率の向上

• 従来：50億円=一人〜数人の富裕層しか購入できない
• トークン化：50万人の超小口投資家による購入が可能
• 資金の即再投資が可能

メリット2：グローバル投資家のアクセス

• 従来：海外販売=法務が複雑で、コストが高い
• トークン化：国境を超え、スマートコントラクトでグローバルな対応が可能
• GATESの核心となる戦略。gate

メリット3：流動性のある市場の構築

• 従来：5-10年間ロック
• トークン化：2カ月で退出が可能（renga等）
• 保守的な投資家の心理障壁を低下させる→投資家層の拡大

副次的：手数料の圧縮

• 従来：銀行・証券・信託・法務で1.5-3%
• トークン化：0.5-1.5%

第3章：プラットフォームの比較

日本におけるトークン化には複数機関の関与が必要です。それらを理解することで、最適な経路を選択することができます。

プラットフォームの比較表

プラットフォーム
運営会社
対象投資家
最低投資額
手数料モデル
強み
導入難易度
Progmat (MUFG)
MUFG信託銀行+18の金融機関
機関投資家向けの大型資産
1000万円+
発行手数料3-5%
高い信頼性・制度化
高
Alterna Trust (Mitsui)
三井物産+住友信託銀行
一般投資家（不動産）
10万円
発行手数料2-3%
小口投資・一般層へのリーチ
低
renga (Digital Securities)
スタートアップ(SBIが出資)
一般投資家（不動産・流動性重視）
10万円
P2P:手数料ほぼゼロ
流動性・革新性
低
Oasys (Sony+SBI)
ソニー銀行+SBI
多様な資産（不動産・知財・社債）
プロジェクトに依存する
カスタム
資産の多様性・国際性
中から高

Progmat (MUFG)：エンタープライズ向けの標準基盤

背景：Progmatは、三菱UFG信託銀行の子会社が開発したデジタル証券プラットフォームで、R3社の企業向けDLT「Corda」を基盤としています。「ibet for Fin」コンソーシアムには18の金融機関が参加しています。
ユースケース：

• 大規模資産（不動産/インフラ/社債）
• 機関投資家
• セキュリティ最優先

実例：2025年10月9日、MUFGがProgmatを通じて初のデジタル債（ST債）を発行。これは日本の銀行として初めて公開募集されたST債です。発行額は100億円規模で、MUFGがトークン化を制度的な金融インフラとして位置付けていることを示しています。
プロセス：

1. Progmatへの登録
2. 資産評価と監査
3. 金融庁による事前調整（通常承認される）
4. スマートコントラクトの作成
5. トークンの発行
6. 承認されたマーケットへの上場

コスト：

• 初期：3000-5000万円
• 年間：1000-3000万円
• 発行手数料：総額の3-5%

期間：3-6カ月
最適な対象：資産100億円超、機関投資家向けの資金調達、セキュリティを重視するケース

Alterna Trust (三井)：民主化戦略

背景：2025年7月3日、三井デジタルアセットマネジメント（MDM）と三井住友信託銀行がデジタル証券に特化した信託会社「Alterna Trust」を設立しました。
ユースケース：

• 分割投資による投資家層の拡大
• 不動産を小口化して投資対象にする
• ミレニアル世代・大衆層へのリーチ

実例：

• 複数の小規模オフィスや住宅への投資
• ソニー銀行との連携による「クイック入金」（24時間）の有効化
• 2025年6月時点、MDMは16トークン取引し、そのうち14件がAlterna経由

特徴：

• AIによる自動契約生成
• 最低投資額10万円（大衆によるアクセスが可能）
• Alterna Trustは初年度1000億円目標、5年間で運用資産（AUM）1兆円を目標

プロセス：

1. Alternaへの登録（簡易）
2. 資産の評価
3. ファンド組成
4. 小口販売

コスト：

• 発行手数料：総額の2-3%
• 年間コスト約500万円（Progmatと比べて大幅に低い）

期間：2-4カ月
最適な対象：中小規模の不動産、一般消費者向け商品、コスト最小化を重視するケース

renga (Digital Securities)：セカンダリー市場の革新

背景：2025年9月30日にサービス開始。SBI Venturesと三菱商事から800万ドルのシリーズA出資を受けています。
革新：

• 日本初のP2P証券取引
• 投資家間中間業者の排除
• 手数料の大幅減（ほとんどゼロ）

ユースケース：

• 不動産投資家への流動性の提供
• 出口の柔軟性を重視する保守的な投資家が対象
• 5-10年のロックから2-3年での退出へ

実例：

• 初めてのファンド「北品川レジデンス」
• 最低投資額10万円
• 年利5.5%目標（5年）
• P2P取引により月次退出が可能

プロセス：

1. rengaへの登録
2. ファンド組成
3. 初回オファー
4. P2P取引の開始

コスト：極めて低額（スタートアップ・モデル）
期間：1-3カ月（最速）
最適な対象：小口ファンドの運用者、流動性の重視、最小コスト

第4章：金融庁規制枠組み－明確で扱いやすい

金融庁の基本原則：「同じリスクには、同じルール」

2025年9月2日、金融庁が暗号資産の規制について大きな方針転換を発表し、デジタル資産を日本の主要な証券法である「金融商品取引法（金商法）」の枠組みに組み入れることを明らかにしました。
従来の不動産資産（信託銀行による介入）：

• 法律：金商法
• KYC/AMLが必須
• 定期的な書面による開示
• 登録に2-3カ月
• コスト1000-3000万円

トークン化：ブロックチェーンによる同様の不動産ファンド

• 法律：金商法
• KYC/AMLは同様に必要
• 同等の開示が必要
• 承認されたプラットフォーム上で2-4週間
• コスト300-1000万円（プラットフォーム化による低減）

要点は、これが新規の複雑な規制ではなく、従来の規制をデジタル向けに整えたにすぎないということです。

セキュリティトークンの分類

金融庁の提案：暗号資産を2つのカテゴリーに分類する。

• タイプ1：資金調達型暗号資産
• タイプ2：資金非調達型暗号資産（BTC/ETH等）

RWAトークンは、ほぼすべてが金商法の下でのセキュリティトークンとされています。

金融庁2026年のロードマップ

2025年6月6日に改正資金決済法が施行され、2026年には以下の変更がなされています：
変更点１：「電子決済・暗号資産仲介業」の新ライセンス創設

• これまではメガプレイヤーのみが運営可能
• 2026年以降は中堅スタートアップでも参入可能
• 結果、選択肢が増え、価格競争が進み、手数料が低下する見込み

変更点２：ステーブルコインの明確化

• JPYCのような信託型ステーブルコインに明確な規制ルールを提示
• 国際送金・クロスボーダー決済の加速

変更点３：国内保有義務の導入

• FTX破綻を受け、暗号資産交換業者および電子決済手段取扱業者に国内での資産保有義務が課される

重要なポイントは、規制がもっと明確になってから動く、という考え方が誤りだと言うことです。今の段階で動くことで、2026年の規制緩和を有利に迎えることができます。

第5章：今トークン化すべきか？5つの質問

Q1：高価値の資産を保有しているか？

• 1億円超の不動産
• 知的財産（特許・ライセンス）
• 1億円超の機械・設備
• 高価値の在庫

YES→Q2へ
NO→現在トークン化は不要

Q2：資産が収益/配当を生むか？

• 不動産賃貸収入
• 知的財産のライセンス料
• 設備から得られる収益
• 投資配当

YES→Q3へ
NO→トークン化のメリットは限定的

Q3：海外投資家のアクセスを望むか？

• 資金調達の加速
• グローバル投資家の需要の現金化
• 年中無休の流動市場

YES→Q4へ
NO→従来型の国内投資で充分

Q4：500-2000万円の初期投資が可能か？

• 提携モデル：0-500万円（成功報酬）
• 統合モデル：500-2000万円
• フル構築：5000万円超（大組織にのみ推奨される）

YES→Q5へ
NO→資本を最小化する提携モデルでよい

Q5：今競争優位を望むか？

• 2025年：先行者優位
• 2027年：トークン化が業界標準となる
• 早期導入企業が市場でのポジションを確保する

YES→即実施
NO→先行者の優位は得られないものの、2026-27年の実施でもよい

判断表

シナリオ
評価
次のステップ
Q1-5のすべてがYES
🟢即実施
30日プラン開始
Q1-4 YES Q5 NO
🟢実施（柔軟なスケジュール）
2026年の完了を目標
Q1-3 YES Q4 NO Q5 YES
🟡提携経路
小規模な実施を開始
3+ NO
🔴時期尚早
12カ月後に再評価

参考文献

MUFG Acquires Osaka Skyscraper for ¥100 Billion to Tokenize as Digital Securities. (2025, July 26). Ainvest. Retrieved from
https://ainvest.com/
GATES Inc. plans to tokenize $75 million worth of Tokyo property using the Oasys blockchain. (2025, July 9). CoinDesk. Retrieved from
https://www.coindesk.com/news/2025/07/09/rwa-news-japans-gates-to-tokenize-75m-tokyo-real/
Digital Securities Inc. Launches 'renga' for Tokenized Real Estate. (2025, October 9). Phemex. Retrieved from
https://www.phemex.com/
MUFG's Trust Division to Tokenize $681M Osaka Tower for Retail & Institutional Investors. (2025, July 27). Blockhead. Retrieved from
https://blockhead.co/
Japan Blockchain Market Size, Share, Industry Report 2033. (2025, March 23). IMARC Group. Retrieved from
https://imarcgroup.com/
Japan Reveals Landmark Shift in Crypto Asset Regulation. (2025, September 4). Blockpass. Retrieved from
https://blockpass.org/
Progmat Digital Asset Platform. (2024, July 29). Progmat Co., Ltd. Retrieved from
https://progmat.co.jp/
MUFG Trust and Banking Progmat Platform Overview. (2025, October). Mitsubishi UFJ Financial Group. Retrieved from
https://sc.mufg.jp/
MUFG to Issue Public Offering Digital Unsecured Subordinated Bond as a Security Token Via Progmat. (2025, October 9). Mitsubishi UFJ Financial Group. Retrieved from
https://sc.mufg.jp/
Notice regarding Establishment of "Alterna Trust," a New Company that Specializes in Digital Securities. (2025, July 3). Sumitomo Mitsui Trust Bank & Mitsui & Co. Digital Asset Management. Retrieved from
https://smtg.jp/
¹Overview of the 2025 Amendment to the Payment Services Act (資金決済に関する法律の一部を改正する法律). (2025、 June 6). Japanese Ministry of Economy、 Trade and Industry. Retrieved from
https://businesslawyers.jp/

結論：なぜこのタイミングが重要か

トークン化は実験段階を超えています。

• 市場規模：140億円で年35%超の成長；ブロックチェーン市場CAGR66.8%
• 制度化：2025年9月の金融庁の枠組み
• 大手：MUFG、GATESが活発に実施中
• 小口：Alterna、rengaらが民主化に参画
• 規制：2026年の更なる緩和

2025年は「最後の先駆者枠」であり、2027年の標準化で先駆者がさらに優位に立つと考えられます。
30日プランを今、開始しましょう：

• 第1週：情報共有・チーム調整
• 第2週：プラットフォームの協議
• 第3週：ビジネスケース
• 第4週：実施開始

30日であなたの会社は「検討」から「実行」へ移行が可能なのです。